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Pedido de Uniformização de Interpretação de Lei (Turma) Nº 5011070-86.2024.4.04.7000/PR
RELATORA: Juíza Federal MONIQUE MARCHIOLI LEITE
RELATÓRIO
Trata-se de incidente de uniformização interposto por LYX PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS S/A e PROJETO RESIDENCIAL X15 SPE LTDA. contra acórdão proferido pela 1ª Turma Recursal do Paraná, que afastou a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por 180 (cento e oitenta) dias, ante a ausência de demonstração de que houve caso fortuito, força maior ou situação excepcional ocorrida após a assinatura do contrato.
Sustentam os recorrentes, em síntese, que o acórdão diverge do entendimento do Superior Tribunal de Justiça (Tema 996), no sentido da validade da denominada cláusula de tolerância, que prevê a possibilidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel por até 180 (cento e oitenta) dias, sem qualquer condicionante.
Contrarrazões da Caixa Econômica Federal pelo conhecimento e provimento do incidente.
Inadmitido o incidente na origem, vieram os autos a este Colegiado por meio de agravo.
É o breve relatório.
VOTO
Nos termos do artigo 14, § 2º, da Lei 10.259/01, caberá pedido de uniformização de interpretação de lei federal, para a TNU, quando houver divergência entre decisões sobre questões de direito material proferidas por Turmas Recursais de diferentes regiões na interpretação da lei ou em contrariedade à jurisprudência dominante do STJ ou TNU.
De início, registro que o acórdão proferido no julgamento do REsp 1.582.318/RJ não serve como paradigma válido, pois não configura jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça, nos termos do que preceitua o enunciado da Questão de Ordem n. 5/TNU (destaques meus):
Para os fins do art. 14, § 2º, da Lei nº 10.259/2001, a divergência de interpretação de questão de direito material entre o acórdão recorrido e a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deve ser demonstrada pela indicação de um precedente do STJ resultante do julgamento de alguma destas modalidades de impugnação: 1) incidente de resolução de demandas repetitivas (IRDR); 2) incidente de assunção de competência (IAC); 3) recurso especial repetitivo; 4) embargos de divergência; ou 5) pedido de uniformização de interpretação de lei federal (PUIL/STJ). (Aprovada, a alteração da Questão de Ordem n. 5, por unanimidade, na Sessão de Julgamento de 15 de setembro de 2023 (Precedente: 0000624-14.2020.4.03.6310).
No mais, é cediço que, para o conhecimento do pedido de uniformização, se faz necessário o cotejo analítico entre a decisão recorrida e eventual aresto paradigma, a fim de bem evidenciar as circunstâncias que assemelham os acórdãos confrontados e o alegado dissídio de teses jurídicas. Segundo a Turma Nacional de Uniformização, o cotejo analítico deve ser divido em duas etapas: (destaquei)
“Primeiro, pela comparação entre as questões de fato tratadas no acórdão impugnado e no paradigma, com reprodução dos fundamentos de ambos; depois, pelo confronto das teses jurídicas em conflito, evidenciando a diversidade de interpretações para a mesma questão de direito” (PEDIDO 00653802120044036301, Relator: JUIZ FEDERAL JANILSON BEZERRA DE SIQUEIRA, DOU 25/05/2012).
In casu, a parte recorrente não se desincumbiu do inafastável ônus de proceder à demonstração analítica da divergência jurisprudencial, sendo insuficiente a mera transcrição de julgados, ainda que colocados lado a lado em uma tabela, porquanto o pedido de uniformização não constitui um meio ordinário de impugnação para analisar possível incorreção ou injustiça do decisório hostilizado, de forma pura e simples; mas, sim, uma via especialíssima para compor eventual dissídio de teses jurídicas, a fim de uniformizar a interpretação da lei federal.
O incidente é genérico. O recorrente limita-se a citar as razões pelas quais entende que a decisão recorrida está equivocada e as decisões supostamente divergentes do acórdão recorrido, sem, contudo, fazer o necessário cotejo analítico entre elas e o acórdão recorrido. Em casos semelhantes, já decidiu esta Corte:
“A petição do incidente de uniformização deve conter obrigatoriamente a demonstração do dissídio, com a realização de cotejo analítico em duas etapas: primeiro, pela comparação entre as questões de fato tratadas no acórdão impugnado e no paradigma, com reprodução dos fundamentos de ambos; depois, pelo confronto das teses jurídicas em conflito, evidenciando a diversidade de interpretações para a mesma questão de direito” (PEDILEF 200638007233053 DOU 24/10/2014, relatora Juíza Federal Ana Beatriz Vieira da Luz Palumbo).
Esclarecedor, nesse particular, o enunciado da Questão de Ordem n. 59/TNU:
A mera transcrição de ementas é insuficiente para a caracterização do cotejo analítico. A demonstração da divergência entre o acórdão recorrido e o paradigma deve ser feita considerando-se, de forma individual, cada paradigma invocado, mediante a descrição comparativa entre: (a) os fatos em julgamento no acórdão recorrido e no acórdão paradigma; (b) os fundamentos determinantes para o julgamento do acórdão recorrido e do paradigma. (Aprovada, por maioria, na Terceira Sessão Ordinária de Julgamento da Turma Nacional de Uniformização do dia 15.4.2026 - Precedente: 5007086-55.2020.4.02.5104, julgamento virtual de 15.4.2026 a 23.4.2026).
Ausente o devido cotejo analítico, não se logrou demonstrar a similitude fática e jurídica entre o julgado recorrido e os paradigmas apontados, não se caracterizando a divergência jurisprudencial apta a ensejar a atuação deste colegiado uniformizador.
No caso concreto, aliás, a falta do cotejo analítico acabou por ocultar a ausência de similitude entre o julgado recorrido e aquele que ensejou a fixação da tese no julgamento do Tema 996 pelo Superior Tribunal de Justiça.
De fato, embora o julgado tenha assentado o posicionamento jurisprudencial favorável à admissão da cláusula de tolerância nos contratos regidos pela Lei 4.591/64, é certo que a questão da validade da cláusula não foi objeto de debate pelo STJ no julgamento do Tema 996.
Assim, não serve aquele julgado como paradigma para a questão trazida no incidente, pois dali não se retiram os fundamentos que lastrearam o entendimento ora propugnado, ou ainda as circunstâncias que legitimam a aplicação da clásula, como por exemplo o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, com cientificação clara do adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, bem assim o dever de notificação durante a execução do contrato acerca do uso de tal cláusula, juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação, medidas que segundo consta dos autos não foram observadas pelos recorrentes.
Ademais, a Turma Recursal de origem afastou a aplicação da cláusula de tolerância em razão do que foi pactuado no contrato de financiamento, nos seguintes termos (destaquei):
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA:
Cláusula de 180 dias/6 meses:
No compromisso de compra e venda, o prazo de tolerância foi estipulado em 180 dias, sem nenhuma condicionante expressa. O prazo é aplicado e tolerado como prática na construção civil.
Como as partes firmaram novo prazo após a assinatura do contrato de financiamento, não pode ser aplicada a tolerância de 180 dias.
Já no contrato de financiamento imobiliário, há a previsão desse prazo, condicionado à análise técnica da CEF.
A cláusula 16 do contrato de financiamento autoriza a prorrogação do prazo de conclusão da obra "quando restar comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do Contrato, que tenha efetiva interferência no ritmo de execução da obra, mediante análise técnica e autorização da CAIXA...".
A prorrogação só é permitida nas seguintes situações:
1) caso fortuito, força maior ou situação excepcional ocorrida após a assinatura do contrato e;
2) análise técnica da Caixa;
3) autorização da Caixa.
Sem os requisitos acima, o contrato de financiamento não pode ser prorrogado em seis meses.
As rés não comprovaram ter havido caso fortuito, força maior ou situação excepcional ocorrida após a assinatura do contrato. Em linhas gerais, por amostragem, a grande maioria dos contratos em que houve judicialização, previa-se que a obra seria concluída em meados de 2023.
O TRF4 já definiu que, no caso do empreendimento X15, a pandemia de coronavírus não pode ser utilizada como caso fortuito ou força maior. Isso porque a justificativa apresentada em maio de 2022 e em abril de 2023 para a prorrogação do término da obra (ev. , , e - autos 5051940-13.2023.404.7000) não pode ser acolhida, pois a emergência sanitária não mais existia em maio de 2022.
Segundo o TRF4 (autos de AI 5038034-04.2023.4.04.0000):
"Da mesma forma, a solicitação de prorrogação de prazo para a conclusão do empreendimento também se mostrou extemporânea quanto ao fundamento que a respaldou, a pandemia da Covid-19. É inquestionável que o período mais crítico da pandemia comprometeu o fornecimento de produtos, insumos e equipamentos para o setor da construção civil, tendo acarretado, ainda, escassez de mão de obra. Ocorre que, segundo as Portarias GM/Ministério da Saúde nº 188/2020 e nº 913/2022, a Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN) iniciou-se em 03/02/2020 e encerrou-se em 22/05/2022, o que torna irrazoável que a pandemia seja alçada a fundamento para o pedido de prorrogação formalizado apenas em abril de 2023, data próxima ao encerramento do prazo de conclusão da obra.
Com efeito, vê-se que as obras tiveram início, senão em final de 2019, no início de 2020, tendo prosseguido por todo o período da pandemia sem que a construtora sinalizasse qualquer problema técnico a prejudicar o andamento da construção, vindo a fazê-lo, tão-somente, em abril de 2023. Ainda que a pandemia tenha de fato acarretado os problemas assinalados pela construtora, não é razoável que esta os tenha tornado públicos somente quando já não mais dispunha de prazo hábil para terminar as obras com as quais se comprometeu junto aos adquirentes, o que torna questionável o motivo de justa causa técnica apontado para justificar a prorrogação do prazo de entrega da construção".
Constituição da Comissão de Representantes:
Se não bastasse a falta de justa causa para a prorrogação, no termo de prorrogação da obra trazido pelas Rés há exigência extra: 1) a anuência prévia e formal de todos os adquirentes, caso não se comprove a justa causa, ou; 2) a anuência prévia e formal da Comissão de Representantes (ev. - autos 5051940-13.2023.404.7000).
Como não houve comprovação da justa causa, a concordância com a prorrogação do prazo de entrega da obra deveria ser de todos os adquirentes, o que não ocorreu.
As rés alegam que, tendo havido a pandemia de coronavírus e a análise técnica, bastaria a anuência da Comissão de Representantes. Como ficou comprovado acima, não houve excepcionalidade capaz de interferir no andamento da obra.
Mesmo que se reputasse que a pandemia de coronavírus foi situação excepcional capaz de interferir no andamento desta obra, a constituição da Comissão de Representantes foi irregular pelos seguintes motivos:
1) Pandemia de Covid-19 já permitia reuniões:
Segundo a X15, "a assembleia de constituição da comissão de representantes ocorreu em 28 de março de 2022, período em que o país e o mundo estava acometido de casos de Covid-22 e, com base na referida cláusula contratual, achou-se por bem realizar o ato na estrutura física da Lyx em Curitiba" (ev. - autos 5051940-13.2023.404.7000).
Não é demais lembrar que, em março de 2022, os números da pandemia já tinham diminuído na Região Metropolitana de Curitiba, como demonstram os dados colhidos no site da Secretaria de Saúde do Estado do Paraná sobre o panorama epidemiológico da pandemia de Covid no dia 28 de março de 2022.
A limitação sanitária não é justificativa para limitar a publicidade da Comissão de Representantes.
2) Cláusula-mandato é nula por violar o Código de Defesa do Consumidor:
No caso, as partes não juntaram aos autos o compromisso de compra e venda, mas, ordinariamente, nos referidos contratos relacionados ao Projeto X15, está prevista a cláusula-mandato (v.g.: ), nos quais há outorga de vastos poderes à Ré X15. Tais poderes vão desde a constituição de condomínio até a anuência para a celebração de contratos para o financiamento da obra. Há cláusula geral para a participação em atos previstos pela Lei nº 4.591/64. Tal lei prevê a constituição da Comissão de Representantes.
O artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor assim prevê:
"Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
VIII - imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;
IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor;
(...)
XIII - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração;
(...)"
Ao utilizar a cláusula mandato para a constituição da Comissão de Representantes, a Ré X15 assumiu poderes desproporcionais, interferindo inclusive no andamento da obra após a sua celebração.
A Ré X15 efetuou a comunicação da Assembleia de Representantes por meio de edital, quando poderia ter enviado a comunicação por email ou quaisquer outros canais de comunicação com os adquirentes (ev. - autos 5051940-13.2023.404.7000).
3) Limites da atuação da Comissão de Representantes:
Se não bastassem os problemas na constituição da assembleia e a outorga de cláusula mandato que viola o direito do consumidor, não se pode ignorar que Comissão de Representantes é figura prevista pelo artigo 50 da Lei 4.591/64, nos seguintes termos:
Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F.
§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembleia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se for caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.
§ 2o A assembleia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.
§ 3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatario, salvo se este não o aceitar.
§ 4º Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades for igual ou inferior a 3, a totalidade deles exercerá, em conjunto as atribuições que esta Lei confere à Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.
O ponto de discussão aqui é que se os atos praticados pela Comissão de Representantes podem interferir no prazo contratual firmado entre a parte autora e as Rés. Em outras palavras: se a Comissão de Representantes anuir um prazo diferente de construção, se esse prazo vincula ou não o consumidor.
Sob a ótica do Direito do Consumidor, é claro que o consumidor possui direito à entrega do imóvel dentro do prazo acordado inicialmente. Muito embora as decisões tomadas pela Comissão de Representantes visem maior controle sobre a incorporadora, defendendo o bom andamento da obra, elas não podem interferir no prazo do contrato inicialmente assinado com os mutuários.
Diante das normas protetivas de direito do consumidor, as decisões de uma Comissão de Representantes, chamada apenas por edital, sem ampla divulgação para os adquirentes, não pode alterar o prazo pactuado para a entrega da obra, ainda mais se não a constituiu. O mandato outorgado pelos autores à Comissão de Representantes não engloba as alterações sensíveis no contrato (prazo, preço, objeto).
Em conclusão: a) a tolerância de 6 meses prevista no contrato de financiamento só poderia existir caso comprovada análise técnica de caso fortuito, força maior e situação excepcional; b) o TRF4 afastou a pandemia como causa justa de prorrogação no caso concreto; c) mesmo se fosse admitida tal justificativa, o termo de prorrogação exige a anuência prévia e formal da Comissão de Representantes; d) a constituição da Comissão de Representantes foi irregular porque violou a publicidade na convocação e porque calcada em cláusula mandato que viola o direito do consumidor; e) mesmo que fosse tudo regular, a Comissão de Representantes pode interferir no andamento da obra, mas não pode interferir nos prazos fixados nos contratos individuais dos consumidores.
O incidente, por sua vez, não impugna especificamente os fundamentos utilizados na origem para afastamento da cláusula de tolerância, o que atrai a incidência da Questão de Ordem n. 56/TNU:
Não se conhece de pedido de uniformização de jurisprudência cujas razões recursais não impugnam especificamente os fundamentos do acórdão recorrido, por inobservância ao princípio da dialeticidade recursal. (Aprovada, por unanimidade, na Sessão Ordinária de Julgamento da Turma Nacional de Uniformização do dia 18.09.2025 - Precedente: 5027080-80.2021.4.04.7108/RS, julgamento virtual de 17.09.2025 a 23.09.2025).
Ausente a demonstração de similitude entre o julgado recorrido e o paradigma apontado (Tema 996/STJ), não há como admitir o incidente.
Ante o exposto, voto por NÃO ADMITIR o presente incidente de uniformização.
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